Koupě zadlužené nemovitosti? Na dražby je pozdě a jsou příliš riskantní
I díky všem těm titulkům a článkům se dnes o dražbách nemovitostí v exekuci hodně ví. Zajímá se o ně mnoho lidí, a když se jedná o nemovitost v jen trochu rozumné lokalitě, je zájem vysoký a konečná cena minimálně tržní. Většinou se ovšem několik zájemců nechá strhnout a cenu vyšroubují až nad úroveň reálné tržní hodnoty. To je ovšem až poslední v řadě rizik... Díky srovnání různých nabídek se dozvíte konkrétní podmínky produktu rychlá půjčka i jejího splacení.
Problematické odhady, nedostatečné informace
Znalců jsou stejně jako advokátů, notářů nebo realitních zprostředkovatelů houfy. Málokterý je však dostatečně kvalitní, abychom mohli jeho odhadům stoprocentně věřit. Velká část odhadců pracuje pouze s nabídkovými cenami nemovitostí, nikoliv s reálnými tržními, o kterých už víme, že jsou často výrazně nižší. Stává se potom, že vyvolávací cena, která by měla odpovídat dvěma třetinám ceny odhadní, odpovídá ve skutečnosti reálné tržní ceně. Jeden z nejvyužívanějších produktů, které společnosti nabízí, jsou nebankovní půjčky.
U méně obvyklé nemovitosti se však odhadce může výrazně mýlit i směrem dolů. Pokud jsme schopni chybu odhalit, můžeme nakoupit i desítky procent pod tržní cenou. Je to ovšem spíš věc náhody. Produkt cofidis půjčky bez registru Vám zajistí hotovost takřka v mžiku.
Dražební portály
Kde dražby hledat? Na dražebních portálech. Výhodou internetu je to, že se o většině dražeb dozvíte snadno a rychle. Nevýhodou pak to, že se o nich stejně snadno a rychle dozvědí i ostatní: Vyřízení nebankovní půjčky nebylo nikdy jednodušší.
Ne vždy má navíc odhadce možnost skutečně prověřit kvalitu nemovitosti. Málokterý vlastník předlužené nemovitosti se znalcem ochotně spolupracuje, takže často pod znaleckými posudky najdeme doušku, že „soudní znalec nebyl vpuštěn do nemovitosti“. Jak ale může hodnotu nemovitosti odhadnout, pokud nevidí stav například bytu i zevnitř? Interiér může být (a v těchto případech také často bývá) ve „vybydleném“ stavu. Jen základní opravy vyjdou na stovky tisíc, natož důkladná rekonstrukce.
Ostatně ani my nemusíme být do nemovitosti vpuštěni. Před dražbou se sice pořádají dvě prohlídky, během kterých (pokud nás do nemovitosti vpustí) si můžeme ověřit stavebně technický stav nemovitosti. Jenže u domů je to samozřejmě naprosto nedostatečná doba. Zřejmě vám teď správně vytanulo na mysli rčení o zajíci v pytli...
V neposlední řadě nesmíme zapomenout, že mezi odhadováním ceny nemovitosti a samotnou dražbou obvykle uběhne rok nebo i delší doba. Za tu dobu většinou dojde k pohybu cen: v uplynulém roce ceny nemovitostí o několik procent klesly. Čas tedy v tomto případě hrál proti potenciálním kupcům.
Daň z převodu
Při dražbě nemovitosti daň z převodu neplatí prodávající ale vydražitel. Celá transakce se tedy prodražuje o další tři procenta odhadní nebo kupní ceny.
Jaké další daně si pro investory do nemovitostí erár připravil? Čtěte v článku ze seriálu Reality show:
Daně. Kolik z peněz vydělaných na nemovitostech nám vezme stát
Právní komplikace převodu nemovitosti
Zadlužení nemovitosti také znamená jistá úřední břemena, na jejichž vypořádání musíme čekat. Nezřídka se stává, že výmazy všech exekučních příkazů a zástavních práv z listu vlastnictví se protáhnou na půl roku i víc, stačí, aby jediný věřitel nesouhlasil s rozvržením vydražených peněz. Právně čistou nemovitost máme tedy až za notně dlouhou dobu, pokud jsme uvažovali o jejím rychlém prodeji dál, musíme se smířit, že rychle to prostě nepůjde.
Další možnou komplikací mohou být nově objevené nájemní smlouvy, předkupní práva a podobně, sice půjde ve většině případů o plané pokusy původních majitelů nějak zvrátit pro ně nepříznivou situaci, avšak komplikace nám to přesto přinese.
Reality show na bravocredit.cz
Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí
Hladké předání nemovitosti?
Kdo bude předpokládat, že po vydražení vás bude čekat naklizená nemovitost a původní majitel, který mu s úsměvem předá klíče, asi tvrdě narazí. Původní vlastníci se nijak vystěhovat nechtějí. Pokud se tedy chystáte dražit, už si můžete nacvičovat repliky do rozhovoru, který bude začínat takto:
– (Zvonek) Dobrý den, já se jmenuju Novák a ve středu jsem vydražil tenhle byt.
– (Zpoza dveří) Bydlíme tu už třicet let, vypadněte.
A tak dále.
Techniky na vystěhování jsou různé, stojí nás peníze a čas. Pokud se původní vlastník nechce vystěhovat, dá se před vystěhováním předpokládat demolice interiéru. A ať bude mít průběh zuřivý, nebo systematický, bude s nejvyšší pravděpodobností důkladná.
Vedlejší náklady: výpalné
Je tu ovšem ještě jeden vedlejší náklad na dražbu, o kterém se nepíše v žádných zákonech a předpisech. Lidská vynalézavost totiž nezná žádných mezí. A tak dražby obrážejí existence, které od seriózních zájemců požadují výpalné za to, že se dražby nebudou účastnit a nebudou šponovat cenu nahoru. Proto si s sebou vezměte pár pětitisícovek, budete je potřebovat.
A přece jen příležitosti...
Anketa
Nakupovali byste v dražbě exekučně zabavené věci?
Veškeré nevýhody dražeb (není jich málo) může vyvažovat jen jedna výhoda: výrazně nižší kupní cena. U rezidenčních nemovitostí v lukrativních lokalitách (velká města a jejich okolí) s ní nemůžete počítat, zájem bude nejspíš příliš veliký. V méně lukrativních oblastech nebo u nemovitostí, které nejsou určené k bydlení, pravděpodobně budeme jedni z mála zájemců. Pokud tedy hledáte víkendovou chalupu, dražby by mohly být vaše příležitost.
Další příležitostí může být nepříliš inzerovaná dražba, o které se dozvíte náhodou, v době internetu je to však skoro nemožné. Je-li dražba skrytá, pravděpodobně k tomu dražebník má zvláštní důvod a nejspíš mu nebude činit problém nám v účasti na dražbě bránit, například ji opakovaně z různých důvodů rušit.
Dobrovolné dražby
Většině nevýhod a rizik dražeb se můžeme vyhnout u dražby dobrovolné. Zde však již z principu prodávající volí dražbu, aby dosáhl co nevyšší ceny, bude ji tedy propagovat, aby oslovil co možná nejvyšší množství potenciálních zájemců.
Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.
Jak je vidět, dražba předlužené nemovitosti v exekuci dnes pro investora žádné terno není. Neznamená to ale, že by předlužená nemovitost neskýtala zajímavý investiční potenciál. Jen je potřeba přijít dřív, než vůbec dojde ke dražbě, a oslovit přímo dlužníka. Také to není žádná legrace – ale rizika jsou mnohem lépe vyvážena možností zisku. O tom ovšem zase za týden...
Líbil se vám článek?
12. 9. 2012 8:03, Bezděková Klára
Dobrý den.Souhlasím s tím že převyšují rizika.Nikdo Vám neřekne o závadnosti nemovitosti jen ji vychválí ať shrábnou peníze.Třeba například takový dům v Krasové 15.Už je potřetí v dražbě znovu v nabídce,nikdo o tom neinformuje proč se nedaří vydražit.Zatéká střechou terasou,není vůbec dokončený a píší že je v bezvadném stavu.Dále že bude zpřístupněný taky pěkný kec,nikdo Vás dovnitř nepustí.Jen chtějí nalákat lidi a budou mít pokoj když se nějaká rybička chytne.Co všechno udělají aby dům prodali?Nalžou lidem nesmysly a ti se pak nestačí divit.Nafotí pěkné fotky ale proč nenafotí to co je důležité.Děravou terasu,střechu kterou zatéká.Terasou přímo do domu leje trámy jsou shnilé všude odpadává obklad i dlažba.Celé zdi jsou popraskané,rozbořené místnosti místo podlahy hlína .A náklady na této nemovitosti v Krasové jsou zavádějící.Jsou hodně vysoké a ne jak tvrdí makléř.Měla jsem jednou příležitost se do toho domu podívat a nestačila jsem se divit co je to za ruinu.Proto mne zarazilo že se pořád pokouší dům vydražit.Chci všechny upozornit!!!I podle ceny si můžete představit co tam je.I když je kupní cena nízká kolik musíte investovat dál to nikdy nezdůrazní.Jestli mohu doporučit nekupujte nemovitosti v dražbě zvláště ne takové které opravdu důkladně neznáte.Ještě závěrem pokud v tom domě někdo bydlí nemyslete si že pokud vydražíte dům a stanete se vlastníkem,není vůbec jednoduché se ke svému majetku dostat.Pokud Vás nepustí do domu tak se musíte obrátit na soud,to trvá i několik měsíců potažmo roků.
Další příspěvky v diskuzi (8 komentářů)
Čtenáři také navštívili
Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a...
Jak koupit byt či dům hluboko pod tržní cenou? Využijte dražbu majetku zabaveného exekutory!
Počet příležitostí, jak získat dům či byt levněji než při běžné koupi, se zvyšuje. Stačí si vybrat z rostoucího počtu dražeb, které někdy bývají spojeny s exekucí. Přečtěte si, jak postupovat a na co si...
Zachraň, co můžeš! Nedraží vám střechu nad hlavou?
Nedobrovolných dražeb, stejně jako exekucí, přibývá. Zabránit prodeji vlastního majetku přitom není snadné. Kdo ale nestrká před problémy hlavu do písku, může na poslední chvíli najít řešení.
Byt či dům zabavený v exekuci je lepší kupovat za hotové
Nemovitost zabavenou v exekuci lze koupit levně. Nový vlastník má jistotu, že ho nebudou honit další věřitelé nedisciplinovaného dlužníka. Pozor si však musí dát při nákupu spoluvlastnického podílu k nemovitosti.
Oblíbená témata
aukce, cena nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, dobrovolná dražba, dražba nemovitosti, dražební portály, exekuce, exekuční příkaz, koupě nemovitosti, list vlastnictví nemovitosti, nedobrovolná dražba, odhad hodnoty nemovitosti, odhadce, odhadní cena, soudní znalec, vystěhování, vyvolávací cena, zadlužená nemovitost, zástavní právo
Naši čtenáři s námi ušetřili už 1 325 379 Kč. Podívejte se na poslední poptávky a vyzkoušejte nás také. Vše je zcela zdarma.
Zdají se vám vaše účty za elektřinu a plyn podezřele vysoké, ale nechce se vám do srovnávání nabídek? Odrazuje vás od změny dodavatele nekonečné papírování? Máme řešení: porovnáme distribuční sazby za elektřinu i plyn a vybereme tu pro vás nejvýhodnější. A pokud budete chtít, zařídíme za vás i změnu dodavatele.
Průměrně šetříme 2320 korun ročně na elektřině a 2560 korun na plynu.
Spočítejte si splátky hypotéky
Rozšířená verze kalkulačky
Další kalkulačky
Vyplatí se vám refinancovat hypotéku?
Hypoteční kalkulačka – jaké budete platit splátky u hypotéky
Hypotéka po daňové reformě a sjednocení DPH - o kolik se vám prodraží
Pojem hypotéka zná každý. Lze s ním financovat nákup bytu či jiné nemovitosti. Spočítejte si splátky hypotéky podle aktuálních úrokových sazeb.
Tým odborných poradců je tu pro vás.
Poslední dotaz: Zamítnutí předčasného splacení MPSS nemožnost čerpání ČMSS
Poradna > Stavební spoření
Otázka: Dobrý den,chtěli jsme s manželkou přeúvěrovat dům z MPSS na ČMSS a tak jsme vyřídily vše potřebné pro dosažení meziúvěru,všechny náležitosti jsme splnily a z ČMSS jsme obdržely zprávu že je možno čerpat... více
Zajímá vás, jaké jsou ceny bytů v Praze? Víte, kde najdete deset nejlevnějších a nejdražších pražských lokalit podle ceny bytu za metr čtvereční? Prohlédněte si naši interaktivní grafiku. Dozvíte se z...
Vývoj cen bytů a nájemného v Česku
Přemýšlíte o tom, jestli je vhodná doba pro nákup bytu do osobního vlastnictví? Prohlédněte si naši interaktivní grafiku zachycující vývoj cen bytů v České republice a porovnejte ceny bytů a vývoj tržního...
Průvodce výpisem z katastru nemovitostí
Vyznat se ve výpisu z katastru nemovitostí je často složité. Připravili jsme průvodce, který vám pomůže se zorientovat v jeho jednotlivých částech.
Spotřeba vody - kde se dá ušetřit
Průměrná čtyřčlenná rodina v České republice spotřebuje za rok 150 až 190 tisíc litrů vody. Jak je na tom vaše rodina a kde byste mohli ušetřit?
Kdo je vám sympatičtější? Hlasujte v našem souboji osobností a zvolte si svého oblíbence (případně menší zlo). Stačí kliknout na fotografii.
Vratislav Randa
podnikatel, Tipsport
Eduard Kučera
podnikatel, Avast
Chci jiný souboj
Souhrnné výsledky duelů
Změny, novinky a aktuality ze světa osobních financí přehledně ve vaší schránce – čtěte náš pravidelný newsletter.
Nejčtenější články
Kupujeme byt: Zbrklá rezervace může přijít draho
Představa nekonečné řady dalších zájemců donutila k podpisu rezervační smlouvy nejednoho...více
Daň z převodu nemovitosti 2013: přehled a kalkulačka. A průlomové novinky pro rok 2014
Prodáváte byt, dům nebo třeba garáž? Nezapomínejte, že vás nemine daň z převodu nemovitosti....více
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?
Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc...více
Naposledy navštívené
Články
Produkty a instituce
Kalkulačky
Jedinou možností jsou dražby nemovitostí pořádané municipalitami nebo státem, kde shodou okolností nebude dražba propagovaná a zároveň nikdo o nemovitost nebude mít seriózní zájem.
Daniel Kotula
Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro bravocredit.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.
Poradna
Finanční subjekty
Nabídky práce
Obchodní rejstřík
Osoby v obchodním rejstříku
Klíčová slova
Poradíme zdarma s výběrem finančních produktů
Najdeme vám nejvýhodnější finanční produkty. Zdarma!
Přihlášení
Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!
Užitečné
Web