Nemovitosti je možné oceňovat několika způsoby, ne všechny jsou pro nás vhodné. Porozumět způsobům oceňování je pro nás dobré, abychom věděli, o čem je řeč v případech, kdy si prodávající nechal před prodejem udělat odhad, nebo pokud bychom se chystali na dražbu nemovitosti a jako podklad bychom měli odhad ceny nemovitosti znalce objednaného exekutorským úřadem. Produkt půjčka před výplatou využijí osoby hlavně k překlenutí krátkodobých finančních problémů.
Reality show na bravocredit.cz
Daniel Kotula
Profesionál v oblasti půjčka ihned, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. Pro bravocredit.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.
Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty. Produkt půjčka před výplatou využijí osoby hlavně k překlenutí krátkodobých finančních problémů.
Reality show: váš úplný průvodce investováním do nemovitostí
Praktický příklad
Jednáme o koupi nemovitosti v lokalitě, o níž víme, že tu byt v dobrém stavu (kuchyňská linka, koupelna a toaleta dělána nově před pěti lety), v dobrém poschodí (ne čtvrté a vyšší patro bez výtahu a ne přízemí) v udržovaném domě v klidné ulici má cenu 35 000 Kč za čtvereční metr. půjčka ihned Vám nabízí finanční prostředky, které potřebujete, aniž byste museli splácet vysoké splátky.
Námi zvažovaný byt o velikosti 35 m² + balkon 3 m² je před rekonstrukcí. Nachází se ve čtvrtém patře s výtahem rovněž dobře udržovaného domu, ovšem na velice rušné ulici.
Byt v rušné ulici znamená pro investora 10 procent z ceny nemovitosti dolů. Dále víme, že 4. patro s výtahem je bezproblémové, kdyby tu výtah nebyl, šlo by dalších 10 procent dolů. Dále víme, že abychom dostali byt do stavu, jako je nemovitost, se kterou srovnáváme – nová kuchyň, koupelna, toaleta, rekonstrukce podlah a dílčí opravy – bude nás to stát 250 tisíc korun. Reálná cena nemovitosti je tedy
(35 × 35 000 × 0,9 + 3 × 0,5 × 35 000 × 0,9) - 250 000 = 899 750 Kč
Základem pro srovnávací metodu je znát ceny za metr čtvereční v lokalitě, kde se chystáme investovat, a dále znát všechny parametry, které mají vliv na cenu nemovitosti, a odhadnout, jak velký ten vliv je.
Proč se bavíme o bytě? Je samozřejmě možné, že máte na celý činžák – pak ale nejspíš nepotřebujete radit. A proč neinvestovat do rodinného domku? Ne že by to nešlo, ale obecně je mnohem těžší shánět do něj nájemníky. Další důvody hledejte v díle Reality show s názvem Do jakých nemovitostí investovat.
Lokalita vždy až na prvním místě
Cenu nemovitosti určuje hlavně lokalita. Z pohledu investora do bytů to musí být lokalita, která je vyhledávaná nájemníky.
Taková lokalita musí mít rezidenční nádech – v blízkosti by měly být obchody jako potraviny, pekařství, drogerie a služby jako restaurace, holič, doktoři, kino atd. Pokud se v místě vyskytuje víc barů a heren než klasických služeb a obchodů, určitě to nebude lokalita potenciálními nájemníky dlouhodobě preferovaná
Lokalita musí mít dobrou dopravní dostupnost, ve větším městě a jeho blízkém okolí by neměl být problém dostat se k hromadné dopravě. Velká část našich potenciálních nájemníků nemá auto nebo ho nebude chtít používat k dennímu dojíždění do práce.
Lokalita musí vzkvétat – dobrým ukazatelem oblíbenosti lokality je vývoj počtu obyvatel, který lze najít na webu Českého statistického úřadu. Dalším parametrem jsou hlavní zaměstnavatelé v blízkém okolí, zda prosperují či dlouhodobě stagnují: potenciální nájemníci se budou rekrutovat převážně ze zaměstnanců těchto podniků.
I v rámci jedné lokality však mohou být v cenách jednotlivých bytů velké rozdíly. Pojďme se podívat podrobněji, co cenu ovlivňuje.
Co snižuje cenu bytu
Báječné okolí, klid, nemnoho sousedů. Jestlipak tu ale poblíž staví autobus? Nikdy se neupínejte jen na jeden aspekt, každou nemovitost je třeba prozkoumat ze všech úhlů.
Faktory pro cenu bytu obecně negativní
Co cenu bytu zvyšuje
Faktory pro cenu bytu obecně pozitivní
Srovnávejte jen srovnatelné!
Anketa
Jakému stavebnímu materiálu byste dali přednost?
Záměrně jsem vynechal otázku, zda se jedná o cihlový, panelový dům nebo novostavbu. Cenu za metr čtvereční lze poměřovat pouze u srovnatelných cihlových, panelových nemovitostí nebo novostaveb, nejde však přesně vyčíslit pozitivní nárůst ceny u cihlového domu oproti panelovému nebo naopak. Každá lokalita je v tomto specifická, někde je běžné a komfortní bydlet v panelovém domě, cena oproti cihlovému tedy není odlišná a naopak, někde je cena panelového domu výrazně nižší.
Zkušenosti nejlíp nasbíráte v boji
Jak však máme znát reálnou cenu nemovitosti na metr čtvereční, ze které ve svých kalkulacích vycházíme? Pokud nepracujeme ve velké realitní společnosti, která má svojí databázi prodejů, nebo v ní nemáme kamaráda, jedinou možností jsou zatím realitní portály, obcházení jednotlivých nabídek a sledování, za kolik a kdy se prodaly. Je to velice pracný a zdlouhavý způsob, na druhou stranu ho doporučuji, neboť tak získáte perfektní přehled o výhodách a nevýhodách jednotlivých bytů a o tom, jak byly kupujícími oceněny. A to je pro investora k správnému ocenění ta nejpodstatnější informace.
Líbil se vám článek?
24. 8. 2011 10:53, Karel.
A jak mám vědět za kolik se nemovitosti prodaly? Realitní servery ukazují nabídkové ceny. Když nemovitost zmizí, dá se předpokládat, že se prodala, ale zda za nabízenou cenu nebo nižší už nevím...
Další příspěvky v diskuzi (9 komentářů)
Čtenáři také navštívili
Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování
Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a...
Reality show: Do jakých nemovitostí investovat
Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí,...
Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?
Ano, v realitách se dají vydělat peníze. A pěkné peníze. Není to ale úplně jednoduché a bezpracné. A chce to umět počítat. Seriál Reality show vás investováním do nemovitostí provede. Dnes se podíváme...
Reality show: Dokážete zbohatnout na nemovitostech?
Mnozí jsme četli Kiyosakiho, máme známé, kteří nadělali v nemovitostech jmění – tak proč ne my? Peníze se v realitách opravdu vydělat dají, ale úplně jednoduché a bezpracné to není. Seriál Reality show...
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?
Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni...
Oblíbená témata
151/1997 Sb., administrativní ocenění, daň darovací, daň z převodu nemovitosti, dopravní dostupnost, investice do nemovitosti, koupě nemovitosti, lokalita, nákladový způsob ocenění, občanská vybavenost, ocenění nemovitosti, odhad ceny nemovitosti, prodejní cena nemovitosti, Reality show, srovnávací metoda ocenění nemovitosti, tržní cena nemovitosti, tržní hodnota nemovitosti, zákon o oceňování majetku
Naši čtenáři s námi ušetřili už 1 325 379 Kč. Podívejte se na poslední poptávky a vyzkoušejte nás také. Vše je zcela zdarma.
Zdají se vám vaše účty za elektřinu a plyn podezřele vysoké, ale nechce se vám do srovnávání nabídek? Odrazuje vás od změny dodavatele nekonečné papírování? Máme řešení: porovnáme distribuční sazby za elektřinu i plyn a vybereme tu pro vás nejvýhodnější. A pokud budete chtít, zařídíme za vás i změnu dodavatele.
Průměrně šetříme 2320 korun ročně na elektřině a 2560 korun na plynu.
Spočítejte si splátky hypotéky
Rozšířená verze kalkulačky
Další kalkulačky
Vyplatí se vám refinancovat hypotéku?
Hypoteční kalkulačka – jaké budete platit splátky u hypotéky
Hypotéka po daňové reformě a sjednocení DPH - o kolik se vám prodraží
Pojem hypotéka zná každý. Lze s ním financovat nákup bytu či jiné nemovitosti. Spočítejte si splátky hypotéky podle aktuálních úrokových sazeb.
Tým odborných poradců je tu pro vás.
Poslední dotaz: Zamítnutí předčasného splacení MPSS nemožnost čerpání ČMSS
Poradna > Stavební spoření
Otázka: Dobrý den,chtěli jsme s manželkou přeúvěrovat dům z MPSS na ČMSS a tak jsme vyřídily vše potřebné pro dosažení meziúvěru,všechny náležitosti jsme splnily a z ČMSS jsme obdržely zprávu že je možno čerpat... více
Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu
V mnoha případech se totiž ani po této slevě nedostaneme na reálnou úroveň. Mnozí prodávající mají představu, že čím vyšší cenu si řeknou, tím víc získají – i po případné slevě. A popravdě – někdy jim to kvůli nepřehlednosti realitního trhu vyjde. Jako kupující se tedy nenechme „natáhnout“ – musíme mít přesnou představu, co za své peníze můžeme očekávat.
Metody ocenění
Zajímá vás, jaké jsou ceny bytů v Praze? Víte, kde najdete deset nejlevnějších a nejdražších pražských lokalit podle ceny bytu za metr čtvereční? Prohlédněte si naši interaktivní grafiku. Dozvíte se z...
Vývoj cen bytů a nájemného v Česku
Přemýšlíte o tom, jestli je vhodná doba pro nákup bytu do osobního vlastnictví? Prohlédněte si naši interaktivní grafiku zachycující vývoj cen bytů v České republice a porovnejte ceny bytů a vývoj tržního...
Průvodce výpisem z katastru nemovitostí
Vyznat se ve výpisu z katastru nemovitostí je často složité. Připravili jsme průvodce, který vám pomůže se zorientovat v jeho jednotlivých částech.
Spotřeba vody - kde se dá ušetřit
Průměrná čtyřčlenná rodina v České republice spotřebuje za rok 150 až 190 tisíc litrů vody. Jak je na tom vaše rodina a kde byste mohli ušetřit?
Kdo je vám sympatičtější? Hlasujte v našem souboji osobností a zvolte si svého oblíbence (případně menší zlo). Stačí kliknout na fotografii.
Petr Brůna
podnikatel, Husky
Roman Šmucler
podnikatel
Chci jiný souboj
Souhrnné výsledky duelů
Změny, novinky a aktuality ze světa osobních financí přehledně ve vaší schránce – čtěte náš pravidelný newsletter.
Nejčtenější články
Kupujeme byt: Zbrklá rezervace může přijít draho
Představa nekonečné řady dalších zájemců donutila k podpisu rezervační smlouvy nejednoho...více
Daň z převodu nemovitosti 2013: přehled a kalkulačka. A průlomové novinky pro rok 2014
Prodáváte byt, dům nebo třeba garáž? Nezapomínejte, že vás nemine daň z převodu nemovitosti....více
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?
Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc...více
Naposledy navštívené
Články
Produkty a instituce
Kalkulačky
Poradna
Finanční subjekty
Nabídky práce
Obchodní rejstřík
Osoby v obchodním rejstříku
Klíčová slova
Poradíme zdarma s výběrem finančních produktů
Najdeme vám nejvýhodnější finanční produkty. Zdarma!
Přihlášení
Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!
Užitečné
Web